אילו יתרונות וסיכונים טמונים בשימוש במינוף כלכלי בהשקעות נדל”ן בחו״ל
הכותב הינו טל מנצ’ל יועץ השקעות בחו”ל, מומחה בהשקעות בארה”ב ובאנגליה, ליווי מלא של תהליך ההשקעה עצמו. כולנו שמענו כי מינוף הוא אסטרטגיה נפוצה בהשקעות בכלל ובהשקעות נדל”ן בחו״ל בפרט, אך רובנו לא מבינים באמת מה זה אומר ומה היתרונות שלו לצד הסיכונים בשימוש לא מבוקר בכלי זה. להמשך קיראה - כנסו...
מינוף כלכלי להשקעות בנדל"ן משמעותו ניצול כספים שלווינו (הלוואה) עבור רכישת נכסים. על ידי מינוף החוב (ההלוואה), משקיעים יכולים להגביר את כוח הקנייה שלהם ולשפר משמעותית את התשואה בהשקעה, אך אסור לשכוח שיש גם סיכונים שחשוב להכיר טרם השימוש במינוף.
במאמר זה, אסקור את היתרונות והסיכונים של המינוף כלכלי בהשקעות נדל"ן בחו״ל ונדון כיצד זה יכול להיות כלי רב ערך ליצירת רווח הון ותשואה משמעותית.
מהו מינוף כלכלי?
מינוף כלכלי הוא קבלת הלוואה להשקעה ממוסדות בנקאיים, מגופים פיננסיים חוץ־בנקאיים או ממלווים פרטיים וההלוואה ניתנת בתמורה לשעבוד נכסים כלשהם – נדל"ן או כספים קיימים. הנכסים המשמשים כבטוחה להלוואת המינוף, יכולים להיות נכסים בבעלות הלווה, נכסים שנרכשים בתהליך ההשקעה, או נכסים פיננסיים כמו קופות גמל, קרנות השתלמות, קרנות פנסיה, ביטוחי מנהלים או תיקי השקעות. סכומי ההלוואה עשויים להשתנות ממשקיע למשקיע וכך גם תנאי ההחזר, תקופת ההחזר וגובה הריבית.
שימוש בכספי ההלוואה להשקעה מהווה קרש קפיצה מהותי ומשמעותי למשקיעים שאין להם די הון עצמי הנחוץ להשקעה בנדל"ן או עבור משקיעים המבינים את יתרונות השימוש במינוף הכלכלי בהשקעותיהם.
הסיכונים בשימוש במינוף כלכלי
הסיכון העיקרי בשימוש במינוף הוא שלעולם נצטרך להחזיר את סכום ההלוואה שלקחנו (המינוף) וזאת ללא התחשבות בביצועים או בתשואות שנקבל מההשקעה, מתנאי השוק, מתזרים המזומנים שלנו וכל מגבלה אחרת שמקשה עלינו להחזיר את הסכום שהתחייבנו עליו.
רובנו לא שולטים בהשקעה ובתוצאותיה באופן מוחלט וכאשר אנחנו משתמשים בכספים שאינם הון עצמי פרטי שלנו, אנו עלולים להפסיד לא רק את הכספים האישיים שלנו אלא גם את הכספים שלווינו לצורך המינוף.
הסיכון יכול לנבוע מכמה סיבות עיקריות:
תנודתיות בשערי חליפין
השקעות נדל"ן בחו"ל כרוכות לעיתים במטבע זר. שינויים בשערי החליפין עלולים להשפיע על התשואה ועל יכולת ההחזר של הלוואות שנלקחו במטבע שונה.
שינויים בריבית
עלייה בריבית במדינה שבה נלקחה ההלוואה יכולה להגדיל משמעותית את עלויות המימון ולהקטין את הרווחיות של ההשקעה.
סיכון רגולטורי ומשפטי
מדינות שונות עשויות לשנות את חוקי המיסוי, הבעלות על נכסים, או התנאים להחזקת נדל"ן ע"י משקיעים זרים. שינויים כאלה עלולים להשפיע לרעה על ההשקעה, לפגוע בריווחיות ובכך ביכולת להחזיר את ההלוואה.
קשיים בתזרים המזומנים
אם ההשקעה אינה מניבה הכנסות מספקות (למשל, בגלל תקופות שבהן הנכס אינו מושכר), ייתכן קושי לעמוד בהחזרי ההלוואות. מצב כזה עלול להוביל לאובדן הנכס או לפגיעה כלכלית משמעותית.
לאחר שהבנו את הסיכונים שבשימוש במינוף הכלכלי, ובחרנו את המינוף שמתאים ליכולתנו מבחינת סכום המינוף ויכולת ההחזר הצפויה, למינוף הכלכלי ערך רב בהשקעות נדל"ן והגדלת התשואה שבהשקעה:
כוח קנייה מוגבר
אחד היתרונות העיקריים של מינוף כלכלי בהשקעות נדל"ן בחו״ל הוא היכולת להגדיל את כוח הקנייה. על ידי שימוש בכספי המינוף, המשקיעים יכולים לרכוש נכסים שללא המינוף היו מעבר ליכולת הכלכלית המיידית שלהם. זה מאפשר למשקיעים להשתתף בעסקאות נדל"ן גדולות יותר, איכותיות יותר ושעתידות להיות רווחיות יותר.
שיפור התשואה
למינוף כלכלי יש פוטנציאל לשפר את התשואה של ההשקעה בנדל"ן. כאשר התשואה על הנכס עולה על עלות ההלוואה, המינוף מגדיל את הרווחים באופן משמעותי.
יצירת תזרים מזומנים
מינוף כלכלי יכול גם לסייע ביצירת תזרים מזומנים חיובי מנכסים להשכרה ובתנאי שעלות ההלוואה נמוכה מההכנסה משכירות. על ידי שימוש במינוף לרכישת נכסים מניבים, משקיעים יכולים ליהנות מהכנסות השכירות שמייצרים השוכרים. הכנסות השכירות יכולות לשמש לכיסוי הוצאות תפעול, תשלומי ההלוואה ועלויות ריבית, תוך מתן תזרים מזומנים חיובי.
גיוון תיקים
המינוף הכלכלי מאפשר למשקיעים לגוון את השקעות הנדל"ן שלהם מהר יותר. במקום לחכות כדי לצבור מספיק הון לרכישת נכסים נוספים, מינוף כלכלי מאפשר למשקיעים לרכוש מספר נכסים בו זמנית. גיוון בין סוגי נכסים שונים, איזורים ואסטרטגיות השקעה שונות עוזר להפחית סיכונים ומשפר את הפוטנציאל ליצירת רווח הון ותשואה גבוהים יותר.
הטבות מס
השקעות נדל"ן ממונפות מציעות מספר יתרונות מס שיכולים להגדיל עוד יותר את התשואות. תשלומי ריבית על הלוואות נדל"ן הם בדרך כלל בניכוי מס, מה שמפחית את חבות המס הכוללת עבור משקיעים. הטבות מס אלו יכולות לתרום לשיפור תזרים המזומנים ולרווחיות הכוללת של ההשקעה.
סיכום
מינוף כלכלי הוא כלי רב עוצמה שיכול לשפר משמעותית את היתרונות של השקעה בנדל"ן. הוא מספק למשקיעים כוח קנייה מוגבר, משפר את התשואה על ההשקעה, מייצר תזרים מזומנים חיובי, מאפשר פיזור השקעות ומציע הטבות מס. עם זאת, חשוב לבצע מינוף בזהירות ובהתאמה אישית ולשקול את הסיכונים הנלווים, כגון תנודות בריבית ופוטנציאל להפסד הון בתנאי שוק שליליים או אם ההשקעה אינה מצליחה. בדיקת נאותות נכונה, הערכת סיכונים ואסטרטגיית השקעה ומינוף נכונים הכרחיים בעת ניצול מינוף כלכלי על מנת להבטיח השקעות מוצלחות ורווחיות בנדל"ן. בשימוש זהיר, מינוף כלכלי יכול להיות נכס יקר ערך בידי משקיעי נדל"ן המבקשים למקסם את פוטנציאל הרווח שלהם.
בהצלחה!
יש לכם עוד שאלות ליעוץ השקעות בחו”ל - טל מנצל? כנסו!
טלפון: 0529454184
| דברו איתנו ב | |
| רוצים עוד פרטים? כנסו! | |
